Bolån & amortering

Beräkna amortering bolån – steg-för-steg med räkneexempel

Hur räknar du ut din månadskostnad? Vad kostar annuitetslån jämfört med rak amortering? Alla formler och ett konkret exempel på 3 000 000 kr.

Uppdaterad oktober 2026 Amorteringskrav enligt reglerna från 1 april 2026 8 min läsning

Oavsett om du köper en förstabostad eller refinansierar ett befintligt lån påverkar valet mellan annuitetslån och rak amortering din månadsekonomi i årtionden. Den här guiden visar exakt hur du beräknar båda metoderna – med fullständiga formler och ett konkret räkneexempel på ett lån om 3 000 000 kr.

Aktuella bolåneräntor – så jämför du erbjudandena

Räntorna ändras löpande, så vi visar inga dagsräntor här. Gå i stället igenom de här fyra punkterna när du jämför bankernas erbjudanden:

  • Snittränta, inte bara listränta. Listräntan är bankens utgångspris. Bankerna redovisar också snitträntan, alltså vad kunderna faktiskt betalade föregående månad. Den är en bättre utgångspunkt när du förhandlar.
  • Samma bindningstid. Jämför rörlig ränta (3 månader) med rörlig och 3 års bindning med 3 års bindning. En lägre ränta med kortare bindningstid är inte samma erbjudande.
  • Effektiv ränta. Den effektiva räntan inkluderar avgifter, till exempel aviavgift. Det är den siffran som gör erbjudanden jämförbara.
  • Styrräntan. Riksbankens styrränta påverkar främst den rörliga räntan. Aktuell nivå och datum för nästa beslut hittar du hos Riksbanken.

När du har två eller tre erbjudanden kan du lägga in dem i fliken Jämförelse i Annuitetslån Excel och se månadsbetalning och total kostnad sida vid sida innan du bestämmer dig.

Amorteringskravet 2026 – vad gäller för ditt bolån?

Din belåningsgrad (belånat belopp dividerat med bostadens marknadsvärde) avgör hur mycket du måste amortera. Sedan 1 april 2026 står reglerna i lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, som ersatte Finansinspektionens tidigare föreskrifter. Grundkravet är detsamma som tidigare:

Belåningsgrad < 50 %
0 %/år
Inget lagkrav. Banken kan ändå ställa krav.
Belåningsgrad 50–70 %
1 %/år
T.ex. 3 000 000 kr lån → 30 000 kr/år = 2 500 kr/mån
Belåningsgrad > 70 %
2 %/år
T.ex. 3 000 000 kr lån → 60 000 kr/år = 5 000 kr/mån
Ändrat 1 april 2026: Det skärpta amorteringskravet (ytterligare 1 %/år när bolånen översteg 4,5 gånger bruttoinkomsten) är borttaget. Bolånetaket vid köp av ny bostad är höjt från 85 % till 90 % av bostadens värde, medan tilläggslån får vara högst 80 %. Vill du ändra din amorteringstakt behöver du komma överens med banken. Källa: Finansinspektionen, 19 mars 2026.

Steg-för-steg: räkna ut din månadskostnad

Vi använder ett exempel: lån 3 000 000 kr, ränta 3,5 %, löptid 30 år (360 månader). Räntan är ett räkneexempel – byt till ditt eget erbjudande i kalkylatorn längre ner.

Annuitetslån – fast månadsbetalning
M = P × r(1+r)³&sup6;° ÷ ((1+r)³&sup6;° − 1)
1
Lånebelopp P = 3 000 000 kr
2
Månadränta r = 3,5 % ÷ 12 = 0,2917 %
3
Antal månader n = 30 × 12 = 360
4
Räkna ut: 13 471 kr/mån – samma belopp alla 360 månader
Rak amortering – minskande kostnad
Månadsamortering = P ÷ n  |  Ränta = Saldo × (r/12)
1
Fast amortering: 3 000 000 ÷ 360 = 8 333 kr
2
Ränta månad 1: 3 000 000 × 0,2917 % = 8 750 kr
3
Total kostnad månad 1: 8 333 + 8 750 = 17 083 kr
4
Sista månaden (360): ~8 358 kr – räntan går mot noll

Jämförelse: vilket alternativ kostar minst totalt?

AnnuitetslånRak amortering
Månadskostnad månad 113 471 kr17 083 kr
Månadskostnad sista månaden13 471 kr8 358 kr
Fast amorteringsbeloppVarierar (stiger med åren)8 333 kr (konstant)
Total ränta betald över 30 år1 849 683 kr1 579 375 kr
Inbesparing rak vs annuitet–270 308 kr sparas

Annuitetslånet passar dig som vill ha förutsebarhet och en stabil månadskostnad – särskilt när du precis har köpt och ekonomin är sträckt. Rak amortering lönar sig mer på sikt: du betalar ned skulden snabbare och sparar drygt 270 000 kr i ränta över 30 år, men har en högre kostnad de första åren. Summorna förutsätter att räntan är oförändrad under hela lånetiden.

Vill du se skillnaden för ditt eget lån visar Rak Amortering Excel amorteringsplanen med fast amorteringsbelopp, en årlig översikt och en jämförelse mot annuitetslån. För- och nackdelar med de två metoderna går vi igenom i Annuitetslån vs rak amortering.

Prova din situation – enkel bolånekalkylator

Fyll i ditt lån nedan. Kalkylatorn visar månadskostnad och total räntekostnad för båda metoderna så du kan jämföra direkt.

kr
%
år
Annuitetslån Vanligast för bolån
–
kr/månad – samma belopp varje månad
Total räntekostnad–
Total återbetalt–
VS
Rak amortering Lägre totalkostnad
– → –
kr/månad – minskar gradvis över åren
Total räntekostnad–
Du sparar vs annuitetslån–
Kalkylatorn är en förenklad uppskattning baserad på nominell årsränta och jämn amortering. Faktisk månadskostnad beror på bankens effektiva ränta, aviavgifter och individuella villkor. Varje bolån är unikt – rådfråga alltid din bank eller lånekonsulent.
Vad du inte ser i kalkylatorn – men ser i Excel-mallen:
  • Fullständig amorteringsplan rad för rad (alla månader under hela lånetiden)
  • Räntescenarier – månadsbetalning och total räntekostnad vid elva räntenivåer, från 2 procentenheter lägre till 3 högre än i dag
  • Extraamorteringssimulator – betala X kr extra/månad och se hur år och räntekostnad minskar
  • Upp till tre låneerbjudanden från olika banker sida vid sida

Allt det här finns i Annuitetslån Excel. Du fyller i lånebelopp, ränta och löptid, och planen räknas om när du ändrar något.

Ränteavdrag: så sänker skatten din effektiva kostnad

Skattereduktion på räntor (ränteavdrag) 2026

Du får dra av 30 % av årsräntan upp till 100 000 kr, och 21 % på det överskjutande beloppet. Avdraget syns automatiskt i din deklaration – banken rapporterar räntan direkt till Skatteverket. Exempel för vårt lån på 3 000 000 kr vid 3,5 %:

Årsränta (approximativt år 1)
~105 000 kr
Skattereduktion (30 % + 21 %)
31 050 kr
Effektiv räntekostnad efter skatt
~2,47 %

Från inkomståret 2026 ger ränta på lån utan säkerhet (till exempel blancolån och kortkrediter) inte längre någon skattereduktion. Bolån med bostaden som säkerhet påverkas inte. Källa: Skatteverket.

Vanliga frågor om bolån och amortering

Vid annuitetslån är din totala månadskostnad konstant under hela lånetiden (förutsatt opändrad ränta). I början går en stor del åt till ränta och lite till amortering – mot slutet vänder det. Det här är den vanligaste formen av bolån i Sverige. Vid rak amortering amorterar du ett fast belopp varje månad, men räntan – som räknas på återstående skuld – minskar gradvis. Månadskostnaden sjunker därför år för år.
Rak amortering ger alltid lägre total räntekostnad. I exemplet ovan (3 000 000 kr, 3,5 %, 30 år) sparar du ca 270 300 kr jämfört med annuitetslån (vid oförändrad ränta). Det beror på att skulden minskar snabbare med rak amortering, vilket sänker ränteunderlaget varje månad. Prova siffrorna i kalkylatorn ovan för ditt eget lån.
Amorteringskravet gäller om din belåningsgrad överstiger 50 %: minst 1 % per år vid 50–70 % belåningsgrad och minst 2 % per år vid över 70 %. Det skärpta kravet (ytterligare 1 % när bolånen översteg 4,5 gånger bruttoinkomsten) togs bort den 1 april 2026. Under 50 % belåningsgrad finns inget lagkrav, men banken kan ställa egna villkor.
Vid rörlig ränta (eller när en bunden period löper ut) räknas månadskostnaden om med den nya räntan. För annuitetslån justeras den fasta månadsbetalningen uppåt. För rak amortering ökar bara räntedelen – amorteringsbeloppet är oförändrat. Bankerna gör ett stresstest (KALP) där de räknar med en hypotetisk ränta på ca 6–7 % för att säkerställa att du klarar höjda räntor.
De allra flesta svenska banker erbjuder annuitetslån som standard för bolån. Det ger en förutsebar månadskostnad vilket gör budgeteringen enklare. Rak amortering går att välja hos vissa banker och passar dem som vill sänka den totala räntekostnaden och klarar en högre initialkostnad de första åren.

Räkna fram amorteringsplanen för ditt eget lån

Annuitetslån Excel visar alla månader med ränta, amortering och kvarvarande skuld, räntescenarier och effekten av extra amortering. Vill du hellre amortera rakt gör Rak Amortering Excel samma sak med fast amorteringsbelopp och jämförelse mot annuitetslån.

Räkna fram hela amorteringsplanen